15.11.2011 | Экономика

Жилье Одессы: купили все «однушки» до $45 тысяч, а банки ипотеку не дают

С приходом осени на рынке недвижимости в Одессе наметилось оживление. Только за сентябрь и первую половину октября на Таирова и в Малиновском районе купили все «однушки» стоимостью до 45 тыс. долл.

Сейчас однокомнатную квартиру здесь дешевле $49 тыс. днем с огнем не сыщешь. Однако эта активность длилась недолго — уже со второй половины октября произошел небольшой спад покупательской способности. Впрочем, по прогнозам руководителя Первой риелторской компании и вице-президента Ассоциации риелторов Одессы Дмитрия Грабины, уже в декабре одесских риелторов ждет настоящий «квартирный бум».

«Во-первых, исходя из многолетнего опыта, известно, что под конец года покупают много квартир. Но в этом году спрос вырастет еще и потому, что грядет високосный год, а люди у нас, как правило, суеверные. Потому и будут спешить обзавестись жильем в этом году», — пояснил нам эксперт. При этом в 2012-м изменений в ценовой политике риелторы не пророчат. «Даже летом, когда в Одессе особенно активно покупают жилье приезжие, цены на квартиры не менялись», — убеждает Дмитрий Грабина.

КРЕДИТЫ. А вот желающих оформить ипотечный кредит в конце октября ожидал «сюрприз»: большинство банков временно приостановило выдачу займов на покупку квартиры. «Я подал документы на оформление кредита еще в середине октября, — рассказал нам одессит Александр В. — Собрал все необходимые бумаги, которые от меня требовал банк. По словам кредитного менеджера, я отвечал всем их условиям. У меня «белая» зарплата 16 тыс. грн. в месяц, на своем месте работы я уже четыре года «держусь». Квартиру я собираюсь купить за $80 тыс., а кредит оформляю на $15 тыс., то есть примерно 130 тыс. грн. Срок займа — три года. Но меня ждал «сюрприз». В последних числах октября в банке мне сказали, что решение по моей заявке будет принято позже».

Слова Александра подтверждают риелторы. «В конце октября из 18 банков, которые раньше реально выдавали ипотеку (заявляли об этой услуге гораздо больше), получить кредит можно было только в двух. Причем с довольно большими сложностями», — рассказали эксперты. А по словам Татьяны Котенко, директора АН «Новый адрес», она вообще не сталкивалась со случаями оформления ипотеки в октябре. «В нашем агентстве сделки с привлечением ипотечных кредитов проходят, — рассказала Ирина Луханина, гендиректор АН «Благовест». — Однако в октябре их количество снизилось до 11%, в то время как в сентябре доля таких сделок составляла 17%».

ЧТО ТОРМОЗИТ ИПОТЕКУ. Как рассказали нам банкиры, самая главная причина, почему банки перестали раскручивать ипотечное колесо, в том, что им банально не хватает гривни: политика Нацбанка такова, что он заставляет банки «раскупоривать» их валютные резервы. Усугубило ситуацию и то, что, напуганные слухами о второй волне кризиса, люди начали забирать депозиты. Так, в сентябре, по данным Нацбанка, вклады населения сократились на 3 млрд грн.

Чтобы приостановить отток средств, банки стали резко поднимать ставки по депозитам. В итоге уже в октябре отток вкладов сократился всего на 400 млн грн. Но ценой этой стабилизации стали ставки по гривневым депозитам 16 – 20% вместо 14,5 – 15,5%. Это не могло не сказаться на ипотечных кредитах, ведь они формируются так: депозитная ставка плюс 2 – 3%. «Поэтому банки повысили ставки по ипотеке в среднем с 15 – 16% до 18 – 22%», — рассказал нам Алексей Холмецкий, директор риелторской компании «Золотые Ворота». Допустим, если нашему герою Александру В. банк все-таки выдаст кредит, но не под 15, а под 22% на сумму 130 тыс. грн., то его ежемесячный платеж по кредиту составит уже не 4,5 тыс. грн., а почти 5 тыс. грн. К слову, некоторые банки, чтобы и вовсе отпугнуть народ брать ипотеку, подняли ставки сразу на 6 – 7%.

«Если в сентябре ипотечный займ в нашем банке можно было взять под 16,5%, то уже в конце октября мы подняли ставку до 24%. Вроде как ипотека есть, а вроде как и нет. Ведь кто захочет брать кредит под такие проценты?» — рассказал нам менеджер одного из банков. А отбивать охоту у клиентов брать кредиты резон есть. Ведь если Украину снова накроет волной кризиса, новые банковские заемщики могут с легкостью пополнить ряды проблемных заемщиков.

ПРИЧИНА — В ЗАКОНЕ. Кроме нехватки гривни, роста депозитных ставок и кризисных ожиданий, на поведение банка повлияла еще одна причина. «Всему виной — новая редакция закона № 3795, вступившего в силу с 16 октября 2011 года, а также подзаконные акты, которые должны быть приняты в связи с ним», — говорит адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус.

Они, кроме прочего, расширяют права заемщика. В частности, закон уточняет процедуру выселения из квартиры должников, которые перестали вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом должнику и членам его семьи в случае принудительного выселения на основании решения суда предоставляется постоянное жилое помещение. Таким образом, законодатель как бы рекомендует должникам добровольно не выселяться, а ждать предоставления постоянного жилого помещения на основании решения суда. Поэтому банки боятся, что им станет сложно выселять должников и продавать их квартиры для погашения суммы кредита.

ДЕШЕВОЕ — В ДЕФИЦИТЕ. По словам банкиров, сворачивание ипотечного кредитования и рост ставок продолжатся до конца года. Ставки могут вырасти еще на 2 – 3%, и средние составят 23 – 24% годовых. Впрочем, приостановка выдачи ипотечных кредитов на рынке недвижимости практически не отразилась, ведь ипотека не успела выйти на докризисные обороты, и с ее помощью совершались единичные сделки. Поэтому на рынке столичной недвижимости — без перемен. По-прежнему раскупаются квартиры стоимостью до $70 тыс. И в экономсегменте сформировался дефицит. Так, если еще месяц назад желающие купить гостинку за $35 тыс. могли выбирать из 3 – 4-х вариантов, то теперь нам удалось найти лишь одно такое предложение.

«Что касается средних цен, то сейчас на рынке иногда появляются гостинки за $40 тыс. Цены на хорошие «единички» стартуют от $52 тыс., на средние «двушки» — от $62 тыс., на двухкомнатные побольше размером — от $73 тыс. И если условия в квартире хорошие, она уходит очень быстро. Например, вчера мы показывали гостинку за $40,5 тыс. Покупатели сразу внесли задаток», — рассказала нам Татьяна Котенко.

Такие же цены мы видели и месяц назад на вторичном рынке недвижимости. Не изменяются цены и на «первичку», хотя небольшое оживление спроса на ее покупку есть. Так, по данным агентства недвижимости SV Realty, в прошлом месяце ее было продано 770, что на 37 «жилищ» больше, чем в сентябре. При этом многие, несмотря на кризисные ожидания, вкладывают деньги в недостроенные дома. Правда, на финальной стадии строительства. Это на 10 – 20% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию.

АРЕНДА: ДЕШЕВЫЕ ВАРИАНТЫ РИЕЛТОРЫ ДЕРЖАТ ДЛЯ СВОИХ. За последний год аренда жилья в Одессе значительно выросла в цене. Так, если в 2010-м однокомнатную квартиру на Таирова можно было снять за 2000 грн. в месяц, то сейчас меньше чем за 2300 грн. не найти.

Такая тенденция, объяснила нам независимый риелтор Светлана Маркова, обусловлена отсутствием должного кредитования. «А тех условий, что предлагают банки, люди боятся. Во-первых, не хотят влазить в долги, во-вторых, опасаются, что у них просто заберут жилье», — говорит эксперт.

Причиной роста цен на аренду послужил и высокий спрос на квадратные метры. Летом — в цене посуточное жилье, а вот в некурортные месяцы актуальна долговременная аренда. «При этом наиболее активные месяцы — это все-таки сентябрь, октябрь и ноябрь. Люди стараются обзавестись жильем до холодов и праздников. А вот в декабре-январе временно повышается спрос на посуточное жилье», — поясняет Маркова.

На то, что осенью очень трудно снять жилье в аренду по адекватной цене, жалуются и сами арендаторы. «Хозяева квартир устанавливают заоблачные цены. Мне нужна была «двушка» на Таирова — ниже, чем за 4000 тыс., вариантов не было, — рассказывает арендатор со стажем Ирина Беликова. — Поэтому на поиски квартиры у меня ушло три недели. Сняла 2-комнатную на ул. Невского за 3100 грн. И это еще повезло, потому что знакомые риелторы мне первой показали это жилье».

В то время как дорогое жилье практически не пользуется спросом, дешевое уходит нарасхват. Причем, порой доступные предложения даже не доходят до агентств недвижимости, а расходятся среди знакомых арендодателя. А еще, как поведали нам риелторы, в центре жилье снимают в основном приезжие и иностранцы, на Фонтане — студенты, Черемушках — работники рынка «7-км», а на Слободке — люди, приезжающие в командировки. Цены в районах серьезно разнятся. Так, если на Таирово можно снять комфортную «однушку» с бытовой техникой и неплохим ремонтом за 1800 – 2000 грн., то в центре трущобы в обветшалом доме обойдутся в 2400 грн. Интересной тенденцией 2011-го стал острый дефицит аренды «коммуналок». «Они или все разошлись среди своих, или их перестали сдавать в аренду. Причина мне непонятна, — удивляется Светлана Маркова. — Возможно, что на сдачу «коммун» переключились пенсионерки, которые собираются на ж/д вокзале».

Татьяна Матычак, «Сегодня».