На главную страницу сайта
Полоса газеты полностью.

101 ВОПРОС ОБ ОДЕССЕ

КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИЛИ ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ?


Олег ГУБАРЬ "Тиква"

Налог с недвижимости всегда играл существенную роль в пополнении городской казны. Так, в росписи доходов и расходов Одессы за 1834 год полупроцентный сбор с оценки обывательской недвижимой собственности составлял 86.489 руб. 90 коп., поземельный налог с отданных разным лицам городских земель под сады и другие хозяйственные заведения — 14.184 руб., да сбор с мест, отводимых под застройку частным лицам, — 100 руб. Последний налог был, в общем, чисто символическим — 3 копейки за квадратную сажень. Суммарно все означенные налоги простирались до 100.773 руб. 90 коп.

Основную доходную часть городского бюджета тогда составлял, конечно, таможенный сбор. Расхожее мнение о том, что в эпоху порто-франко будто бы велась "беспошлинная торговля", — блеф. Если бы торговля действительно была беспошлинной, Одесса бы мгновенно обанкротилась. Другое дело, что сбор этот взимался в гораздо меньших объемах, нежели в портах с традиционным таможенным режимом — 1/5–2/5. В упомянутом 1834-м пятая часть таможенных пошлин давала 1.061.100 руб., то есть почти вдесятеро против налогов с недвижимости. Десятью годами ранее оценочный и поземельный сбор давали 11,5 тысяч рублей — менее двух процентов городских доходов. Однако и эти суммы компенсировали многие расходные статьи. С ликвидацией порто-франко и последовавшим строительным бумом только один оценочный сбор составлял уже треть городских доходов. Каким же образом формировалась величина оценочного сбора с недвижимости, и как эта величина эволюционировала?
В ходе первичной застройки города не могло быть и речи о налогообложении недвижимости. Напротив, потенциальные застройщики всячески поощрялись и даже получали значительные и долгосрочные ссуды на домостроительство, но это тема отдельного исследования. Однако, по крайней мере, в конце XVIII — начале XIX века наладилась оценка и налогообложение частной недвижимости. Так в одной из архивных описей Одесской городской думы мы находим название несохранившегося дела 1800 года под названием "Оценочная книга домам г. Одессы". 15 июня 1803 года датируется также несохранившееся дело — "Оценочный список домам, принадлежащим разным жителям города Одессы, для собирания с оных в городовой доход денег". Красноречивое наименование, впрочем, умалчивает о величине оценочного сбора.
Гораздо более внятную информацию по интересующей нас проблематике находим в делах фонда одесского Строительного комитета эпохи де Ришелье. 25 ноября 1810 года небезызвестный Осип Россети, отец пушкинской "черноокой Россет", карантинный инспектор и член этого комитета, пишет: "По случаю назначения меня в комиссию для раскладки на дворян и разночинцев, имеющих здесь дома, дохода в пользу города, я объявляю сим мое мнение, чтобы оклад положить с оценки домов. В рассуждение же назначения количества суммы, например, половины процента, как обложены дома в Петербурге, или, буде надобность потребует, и больше или меньше, то сие представляю я на общее рассуждение". Другими словами, в Одессе еще не было фиксированного налога с недвижимости, который назначался спонтанно, с учетом текущих городских потребностей.
Члены Строительного комитета согласились с мнением Россети, и во второй декаде января 1811 года на основании предложения де Ришелье "дворянским домам сею Думою обще с городовым архитектором (Францем Фраполли. — О. Г.) примерная оценка учинена". При этом четко оговорено, что в городской доход следует получить не менее четырех тысяч рублей: "в пособие на содержание полиции — тысячу пятьсот, на наем воинским чинам квартир — тысячу, на освещение города — тысячу, и на наем при случившейся надобности проходящим командам подвод, ибо от дворян натурою подвод получать нет возможности". Раскладку подписали городской голова Андросов, гласные Крамарев и Томилин — авторитетнейшие негоцианты. Исходя из раскладки, потребные 4 тысячи рублей и разделили пропорционально оценке домовладений. Доход сей, как видим, назначался для покрытия конкретных расходных статей: как раз в 1811-м в городе вводилось масляное освещение, оплата полиции и квартирных денег воинским чинам была традиционной, а подводы требовались проходящим воинским командам в связи с боевыми действиями российских войск на юге.
По раскладке получилось так, что с каждой тысячи оценочных денег взималось по 1 руб. 70 коп. налога, то есть всего-навсего 0,17 процента.
И в этом нет ничего необычного, если учесть, что потребности юного города были еще весьма ограничены. 17 июля 1812 года по указанию де Ришелье этот "плавающий" оценочный сбор откорректировали: с домов, не приносящих дохода, по-прежнему взимался 1 руб. 70 коп. с каждой тысячи, а с доходных — вдвое, то есть по 3 руб. 40 коп. Впрочем, раскладка приостановилась из-за разразившейся катастрофической чумной эпидемии и была возобновлена лишь 20 октября 1813-го.
А кто же, собственно говоря, занимался оценкой домостроений? Для этого существовал общественный институт присяжных оценщиков, напоминавший институцию присяжных окладчиков, назначавших сбор за содержание различных торговых заведений и помещений. Оценщики выбирались в Думе по баллотировке из числа безупречных, исправных одесских купцов и мещан. Оценка проводилась непременно в присутствии городового архитектора, с учетом качества и количества использованных строительных материалов, их устойчивости в случае пожара, прочности постройки, выгодности местоположения, доходности. Разумеется, оценочная стоимость здания принималась во внимание при обычной маклерской сделке, а равно публичной продаже, отдаче под залог, в опеку по "духовной" (завещанию) и проч. В качестве официального документа магистрат выдавал домовладельцу оценочное свидетельство.
В первой половине 1820-х оценочный сбор, идущий главным образом на квартирную повинность, сокращается до 0,15 процента за дома, не приносящие дохода, и до 0,3 процента — за доходные. Архивные дела по раскладке оценочного сбора первой половины XIX столетия служат уникальным источником по истории градостроительства Одессы. Почему? Суть в том, что момент выдачи владельческих документов (так называемых открытых листов) на то или иное строение не всегда надежно фиксируется архивными документами, относящимися непосредственно к отводу мест под застройку и контролю исполнения, многие из которых попросту не сохранились. Наличие же конкретного домостроения в оценочной ведомости свидетельствует не только о самом его наличии в данный момент, но определяет стоимость, доходность, владельцев, фиксирует (хотя и далеко не всегда) примерное местоположение.
Например, из дел, хранящихся в фондах Государственного архива Одесской области, мы узнаем стоимость и доходность домов и магазинов, принадлежавших известнейшим лицам региональной истории: генералов Ферстера, Скаржинского, Сабанеева, князей Жевахова, Кантакузина, Лопухина, Волконского, графа Сабанского, графа Ржевуцкого, графини Потоцкой, графа Сен-При, графа Разумовского, графини Браницкой, "пушкинских домов" — австрийского консула фон Тома, двух домов Феликса де Рибаса, домов Аркудинских, Ризничей, Бларамбергов, Фундуклея, Румаре, Давыдовых, Кобле, Кошелева, Рено, Россети, Куликовского и др. Из этого реестра, между прочим, видно, что 10-процентный годовой доход с недвижимости в 1823-1824 годах можно считать довольно успешным даже при тогдашнем остром дефиците элитарного жилья. Сооружения поскромнее давали гораздо меньшую прибыль.
В этих же ведомостях наблюдаем немало вычеркнутых имен. Что сие означает? А то, что вычеркнутые лица освобождены от платежа полупроцентного сбора. Это, например, священнослужители местных храмов и их прямые наследники: Федор Швайковский, Сидор Гербановский, Стефан Буряковский, вдова Воронич и др.
Не позднее начала 1830-х оценочный сбор закономерно подрос до универсального полупроцентного, столичного. Величина оценочного сбора множества значимых частных домостроений проставлена в целом ряде архивных документов, хранящихся в разных фондах. В этом смысле показательно, к примеру, дело "О доставлении в Городовой магистрат и Коммерческий суд требуемых оными сведений о домах и земле, обывателям города Одессы принадлежащим". Здесь, в частности, находим опись и оценку всей солидной недвижимости видного одесского предпринимателя С.С. Великанова — дома, лавки, магазины в центре города, на Новом и Греческом рынках и др. Суммарная их оценка превышает 80.000 руб., а общий налог — более 400 руб. Здесь же — оценка недвижимости таких известных представителей коммерческой элиты, как Кушниров, Сомлев, Клёнов.
Одно из дел в фондах Строительного комитета дает представление о домовладельцах, освобожденных от полупроцентного сбора в пользу города. Помимо священнослужителей и их наследников это отдельные неимущие горожане, а равно владельцы "незавершенок" — лица нередко весьма состоятельные, однако еще не достроившие дома и магазины: Гари, Маюров, Тростянский, Ризо и др. Кроме того, согласно существовавшим правилам, ряд солидных застройщиков увольнялся от уплаты оценочного сбора на пять лет, ввиду сделанных ими существенных капитальных вложений, что в конечном итоге способствовало развитию и украшению Одессы.
Как и сегодня, недвижимость служила наиболее надежным залогом по любому поводу: строительным подрядам, поставкам продовольствия и амуниции в действующую армию, винным и другим откупам, банковским кредитам и проч. В разные годы одесский Строительный комитет и сам ссужал горожан деньгами на постройку домов, устройство садоводческих заведений, сооружение промышленных предприятий — как под залог существующих, так и строящихся зданий и сооружений, с общепринятой ставкой 6 процентов годовых плюс 1 процент с этих процентов — на городской пожарный инвентарь.
К слову, заемщик, подрядчик, откупщик могли ставить в залог не только свою, но и чужую недвижимость, доверенную им документально. Вверитель же, естественно, вполне официально получал некие оговоренные дивиденды, поскольку в той или иной степени подвергался риску. Для обеспечения надежности залогов постоянно совершенствовалось и законодательство. Скажем, регламентирующие документы 1829 года ужесточали залоги по масштабным питейным откупам. В данном случае присяжные оценщики очень строго разграничивали стоимость находящихся в залоге строений на сгораемые и несгораемые материалы. Посему при заключении откупных условий учитывалась стоимость лишь несгораемых материалов, да и то за вычетом четвертой части.
Оценочные ведомости служат одним из важнейших первоисточников для исследователей истории градостроительства Одессы. Со временем рукописные реестры, в том числе не включающие "льготников", сменяются печатными списками, в которых домовладельцы перечисляются по порядку, все без исключения, часть за частью, улица за улицей, с указанием оценочной стоимости домовладения (хотя и в этом случае местоположение отдельных объектов не всегда поддается локализации). Сюда же включены казенные и культовые здания и сооружения, освобожденные от полупроцентного платежа в городской доход.
Реестры оценочных сборов дают и крайне любопытные статистические сведения относительно общей динамики городской застройки. Так, из ведомостей 1863 года мы узнаем, что число домов в Одессе распределяется по частям города следующим образом: в первой — 519, во второй — 968, в третьей — 1.060, в четвертой — 2.013, да плюс 161 дача в той же четвертой части. Раскладочная ведомость 1873 года послужила основой составления одного из наиболее значимых путеводителей К. Висковского, изданного в Одессе в 1875 году, по существу — поквартального перечня владельцев недвижимости.
В эти годы величина оценочного сбора возрастает до 0,75 процента со стоимости и до 7 с половиной процентов с чистого дохода. Как и прежде, не обходится без недоимщиков, почему Дума вынуждена направлять к ним специальные повестки с напоминанием о необходимости своевременной оплаты городских сборов. Между прочим, недоимщики, числившиеся в избирательных списках по разряду домовладельцев, даже не допускались к выборам в Городскую думу. В 1875 году оценочный сбор с чистого дохода снижен до 6 процентов, в 1876-м — до 5 процентов, в 1880-м он возвращается на отметку 7 с половиной процентов. Тогда же переоценивают все недвижимые имущества.
В 1886-м оценочный сбор возрастает до 8 и трех четвертей процента, а с хуторов, усадеб и участков начинают взимать не поземельный, а оценочный сбор. Доход с недвижимости в городскую казну постоянно возрастает, каковое возрастание обусловливается не столько, может быть, ростом налогов, сколько объективным, однонаправленным увеличением стоимости самой недвижимости. К середине 1900-х сбор с недвижимых имуществ — третья по значимости статья городских доходов: 1.200.000 рублей, то есть около 20 процентов всего прихода. По закону от 6 июля 1910 года, вступившему в силу в 1912-м, с городской недвижимости повсеместно, помимо Царства Польского, взималось 6 процентов с чистой доходности.
Ретроспективный опыт дает немало пищи к размышлениям. Наблюдаются весьма щадящие налоговые ставки.
С чем это связано? Прежде всего, с немалыми расходами самих домовладельцев, в особенности в период энергичного благоустройства Одессы, когда создавались водопровод, канализация, электрическое освещение, паровое отопление, лифты и т.д. Они же финансировали содержание штата доходных домов, от управляющего до дворника, осуществляли текущие и капитальные ремонты, вынуждены были судиться с неисправными квартиросъемщиками, испытывали потери в связи с застоем в торговле и др.
Впрочем, изложенное — лишь первый опыт, наметки, контур дальнейшего изучения поставленного вопроса, чрезвычайно актуального в нынешний период интенсивного строительства и поэтапного перехода большей части городской недвижимости в частную собственность.

Полоса газеты полностью.
© 1999-2017, ИА «Вiкна-Одеса»: 65029, Украина, Одесса, ул. Мечникова, 30, тел.: +38 (067) 480 37 05, viknaodessa@ukr.net
При копировании материалов ссылка на ИА «Вiкна-Одеса» приветствуется. Ответственность за несоблюдение установленных Законом требований относительно содержания рекламы на сайте несет рекламодатель.